Jährlich werden in Deutschland nach Angaben des Justizministeriums mehr als eine Million Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke sowie andere Grundstücksübertragungen notariell beurkundet. Ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz (BMJ) sieht nun vor, Grundstückskaufverträge künftig komplett digital zu vollziehen.
Hintergrund:
Nach dem Vertragsschluss über eine Immobilie folgt eine Vielzahl bürokratischer Schritte, bei denen Notare, Gerichte und verschiedene Behörden miteinander kommunizieren und zahlreiche Dokumente ausgetauscht werden müssen. Beispielsweise geht es hier um Bescheinigungen oder Genehmigungen einer Behörde für die Eintragung einer Vormerkung oder Auflassung ins Grundbuch. Daneben müssen Finanzämter bezüglich der Grunderwerb-, Erbschaft- oder Schenkungsteuer informiert werden oder Transaktionen den sogenannten Gutachterausschüssen für ihre Kaufpreissammlungen sowie dem Statistischen Bundesamt zur Erstellung eines Immobilienpreisindizes mitgeteilt werden. Teilweise sind zudem Gemeinden oder Betreuungs-, Familien-, Nachlass- oder Landwirtschaftsgerichte in die notariellen Rechtsgeschäfte mit eingebunden.
Die Kommunikation zwischen den beteiligten Behörden und Gerichten erfolgt derzeit größtenteils noch in Papierform und auf dem Postweg, heißt es in dem Gesetzentwurf. Zwar kommunizieren Notare teilweise schon mit den Grundbuchämtern elektronisch, doch dazu müssen sie die in Papierform von den Gerichten und Behörden übersandten Dokumente digitalisieren, was nach Ansicht des Ministeriums zu einem Medienbruch führe, der Fehlerquellen schafft und Ressourcen verschlingt. Zudem verzögere das papiergebundene Verfahren den Vollzug von Immobilienverträgen und verursache einen deutlichen Mehraufwand dadurch, dass identische Daten mehrfach erhoben werden müssen.
Ziel Gesetzesentwurfs:
Die Lösung soll nun die verpflichtende Umstellung auf eine vollständig digitale Kommunikation durch das „Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare“ bringen. Entsprechende Genehmigungen, steuerliche Anzeigepflichten und sonstige Transaktionen können so schneller, effizienter und gleichwohl sicher durchgeführt werden, heißt es in der Pressemitteilung vom 05. November 2024 (Pressemitteilung Nr. 98/2024). Die Reduzierung des Verwaltungsaufwands würde den deutschen Immobilienmarkt insgesamt stärken und Ressourcen sparen.
Ein weiteres Ziel dieses Entwurfs ist es, vollständige Datensätze zu Immobilientransaktionen bei den Gutachterausschüssen und dem Statistischen Bundesamt zur Verfügung zu stellen. Denn in der Praxis habe sich gezeigt, dass diese Verpflichtung häufig nicht, zu spät oder nur teilweise erfüllt wird. Dies beeinträchtige die Qualität der Datenerhebung derzeit erheblich.
Digitalisierung und Datenschutz:
Es muss jedoch gewährleistet werden, dass die dargestellten Vorteile der Digitalisierung (Effizienzsteigerung, Transparenz und Nachvollziehbarkeit, Fehlerreduktion, Kostensenkung) nicht mit Einbußen im Bereich Datenschutz und Datensicherheit einhergehen. Laut BMJ kann dies insbesondere durch den Einsatz sicherer Kommunikationssysteme gewährleistet werden.
Der Austausch zwischen Notaren und der Finanzverwaltung soll über deren ELSTER-System laufen. Dieses biete eine effiziente, zeitgemäße, medienbruchfreie und hochsichere elektronische Übertragung. Mit anderen Behören bzw. den Gerichten sollen Notare Dokumente insbesondere über das elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) bzw. die besonderen elektronischen Notarpostfächer (beN) und die besonderen elektronischen Behördenpostfächer (beBPo) austauschen. Diese zertifizierten, elektronischen Kommunikationsinfrastrukturen ermöglichen die verschlüsselte Übertragung von Dokumenten und Akten zwischen authentifizierten Teilnehmern.
Zeitpunkt:
Details zum Zeitpunkt, ab wann die Verfahren komplett digital laufen sollen, oder zu den erforderlichen Dateiformaten, stellt der Bund dabei in das Ermessen der Landesregierungen, die dazu Rechtsverordnungen erlassen können. Allerdings soll für alle erfassten Stellen die elektronische Kommunikation spätestens zum 1. Januar 2027 verpflichtend sein.
Eine Ausnahme gibt es für Finanzämter. Diese müssen Bescheinigungen, aus denen hervorgeht, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, erst dann elektronisch übermitteln, wenn dafür die technischen und organisatorischen Voraussetzungen existieren, spätestens jedoch am 1. Januar 2028.
Fazit:
Das geplante Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen und der Kommunikation zwischen Notaren, Behörden und Gerichten stellt einen wichtigen Schritt in Richtung einer effizienteren und zeitgemäßen Abwicklung von Grundstückstransaktionen dar. Insgesamt könnte dieses Gesetz den deutschen Immobilienmarkt stärken und die Bürokratie verringern, birgt jedoch gleichzeitig Herausforderungen in der praktischen Umsetzung, insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung der Datenschutzstandards und der Gewährleistung eines reibungslosen Übergangs zur digitalen Infrastruktur.
5. Dezember 2024 @ 11:21
Grundsätzlich ist „Diggi machen“ ja immer toll. Auf der simplen Erkenntnis bauen sich nicht wenige Politiker ihre Karriere auf. Denn wer ist nicht gern der Digitalste im ganzen Land. Und wenn das Projekt dann im kafkaesken Zuständigkeitsnirwana aus Bund/Land verreckt, gibt es immer einen Schuldigen: den Datenschutz. Interessant wird politisch aber auch Folgendes sein. Falls das Projekt erfolgreich sein sollte (vermutlich Jahre später als erwartet):
Werden die Gerichts- und Notarkosten geringer?
Verbessert das digitale Verfahren den Schutz vor Geldwäsche im deutschen Immobiliensektor?
Ich bin pessimistisch, lasse mich aber gerne vom Gegenteil überzeugen.