Neues aus dem Bereich Immobilienverwaltung und Datenschutz

Der Datenschutz nimmt in der heutigen digitalen Welt einen immer höheren Stellenwert ein, insbesondere in Branchen, die mit sensiblen persönlichen Daten arbeiten. Die Immobilienbranche bildet hier keine Ausnahme. In diesem Blogbeitrag sollen zwei Sachverhalte aus diesem Bereich dargestellt werden, welche durch die Sächsische Datenschutz- und Transparenzbeauftragte (SDTB) bewertet und im aktuellen Tätigkeitsbericht Datenschutz am 24. April 2024 veröffentlich wurden. Dabei ging es zum einen um die Frage nach datenschutzrechtlichen Aspekten bei der Verwendung von Wohnungsfotos im Verkaufsprozess, zum anderen um die Möglichkeit werblicher Ansprachen durch den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wohnungsfotos beim Immobilienverkauf datenschutzkonform verwenden

Ein entscheidender Schritt im Prozess des Immobilienverkaufs ist die visuelle Präsentation der angebotenen Objekte, insbesondere durch hochwertige Fotos, die potenzielle Käufer ansprechen sollen. Doch was passiert, wenn diese Fotos die privaten Lebensumstände von Mietern preisgeben? Im vorliegenden Fall aus dem Tätigkeitsbericht (S. 122 ff.) entschied sich der Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung zum Verkauf und beauftragte ein Maklerunternehmen mit der Vermarktung. Das Exposé zur Wohnung ging allerdings ohne (nachweisbare) vorherige Genehmigung der Mieter zur Veröffentlichung online. Als die Mieter darin ein Foto ihrer Küche entdeckten, auf dem der Abwasch, Küchenutensilien und die Kücheneinrichtung zu sehen waren, bezogen sie die SDTB mit ein. Die Mieter waren der Auffassung, dass die Verwendung solcher Fotos ohne ausdrückliche Genehmigung gegen die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) verstoße. Zwar waren die Mieter nach eigener Aussage mit der Anfertigung der Bilder einverstanden gewesen, es sei jedoch vereinbart worden, diese vor einer Veröffentlichung nochmals zu sichten und zu genehmigen.

Nach der SDTB sei in der Veröffentlichung der Bildaufnahmen im Exposé eine Verarbeitung personenbezogener Daten i. S. d. Art. 4 Nr. 1 DSGVO zu sehen, da Fotos der Inneneinrichtung einer (Miet-)Wohnung Einblicke in die persönlichen Lebensverhältnisse und damit in die private Sphäre der Bewohner geben. In Verbindung mit der Beschreibung der Objektlage könnten Außenstehende auf die konkrete Wohnung und letztlich die Identität der Wohnungsmieter schließen. Daher seien derartige Fotos gerade nicht – anders als die Argumentation des Maklerunternehmens – mit den Standardbildern eines Möbelhauses in einem Katalog oder Verkaufsprospekt vergleichbar. Möchte der Eigentümer oder ein beauftragtes Maklerunternehmen von einer bewohnten Mietwohnung Bilder anfertigen und diese in einem Exposé oder Verkaufsprospekt verwenden, um die Ausstattung und Wohnungsdetails zu veranschaulichen und dadurch letztlich die Immobilie auch besser vermarkten zu können, so gehe dies nur mit Einwilligung der Bewohner (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO). Dabei empfiehlt die Aufsichtsbehörde, auch wenn es keine Formvorgaben für die Einwilligung gibt, zur Vermeidung von Fehlannahmen und vor dem Hintergrund der gesetzlichen Nachweispflicht (Art. 5 Abs. 2 DSGVO) stets die Wahl der Schriftform.

Werbeansprachen durch den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Ein weiterer zentraler Aspekt der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Kommunikation zwischen dem Verwalter und den Eigentümern. Diese Kommunikation erstreckt sich oft nicht nur auf verwaltungsbezogene Angelegenheiten, sondern kann auch Aspekte der Werbung bzw. des Marketings umfassen. Die SDTB wurde in diesem Zusammenhang mit folgendem Sachverhalt konfrontiert (S. 125 f.): Nach einem Wechsel des Verwalters in einer Eigentümergemeinschaft nutzte der neue Verwalter – abweichend von bisherigen Gepflogenheiten – den Zugriff auf die Daten der Eigentümer, um diesen u. a. per E-Mail neben Grüßen zu Feiertagen auch Informationen zum Immobilienmarkt sowie zu Geschäftsofferten zu unterbreiten.

Werbung auf elektronischem Wege unterliegt grundsätzlich dem Einwilligungserfordernis nach Art. 7 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Nach Auffassung der sächsischen Aufsichtsbehörde sei jedoch alleine für Festtagsgrüße oder Glückwünsche per E-Mail durch den Verwalter keine vorherige Einwilligungserklärung einzuholen. Zwar gelte in diesem Fall nicht das Werbe-Privileg für Bestandskunden gemäß § 7 Abs. 3 UWG. Denn es liege gerade keine (typische) Unternehmer-Kunden-Beziehung vor, in die sich der Empfänger der Werbung hineinbegeben hat. Vielmehr gründe die Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf einer gesetzlichen Pflicht, welche auch eine Verarbeitung der Eigentümerdaten nach sich ziehe. So sei der Verwalter von Gesetzes wegen vorgesehenes handelndes Organ der Eigentümergemeinschaft (§§ 9b, 27 WEG). Dies habe dann auch zur Folge, dass für Glückwünsche oder Festtagsgrüße wiederum nicht der strenge Maßstab der Werbung anzulegen wäre, solange die Ansprachen im Rahmen der Verwaltungstätigkeit verbleiben. Falls in diesen Ansprachen der schlichte Hinweis auf die Immobiliensparte des Verwalters (bspw. in Firmenlogo und Signatur) enthalten wäre, würde dies aus Sicht der SDTB nicht schon zu einer Unzulässigkeit der Ansprache wegen Zweckentfremdung der Daten (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. b HS 1 DSGVO) führen. Lediglich für eine gezielte Ansprache der Eigentümer auf verwaltungsfremde Angelegenheiten gelte dies nicht. Verwalter, die ihre Eigentümergemeinschaft zu Nichtverwaltungsangelegenheiten kontaktieren möchten, seien daher angehalten, hierzu vorab individuelle Einwilligungen der Eigentümer einzuholen.

Fazit

Die beiden hier vorgestellten Fälle aus dem aktuellen Tätigkeitsbericht der sächsischen Aufsichtsbehörde zeigen, dass im Spannungsfeld zwischen Persönlichkeitsschutz und wirtschaftlichen Interessen von Immobilieneigentümern, -verwaltern und Mietern ein Ausgleich gefunden werden kann.

Im ersten Fall wird deutlich, dass die Wohnung als höchstpersönlicher Lebensbereich nicht nur vor staatlichen Eingriffen besonders geschützt wird, sondern auch als Teil des Rechts auf informationelle Selbstbestimmung die Veröffentlichung von Fotos nicht gegen den Willen der aktuellen Mieter erfolgen darf.

Im zweiten Fall erscheint das Ergebnis zunächst überraschend, da der Versand (zumindest auch) werblicher E-Mails außerhalb des Bestandskundenprivilegs nur mit vorheriger Einwilligung als zulässig angesehen wird. Die Einordnung als zulässige Maßnahmen der WEG-Verwaltung kommt hier nur aufgrund einer (großzügigen) Einordnung des Anschreibens im Rahmen der Verwaltungstätigkeit als Organ der Eigentümergemeinschaft zustande und sollte sonstige Marktteilnehmer nicht dazu verleiten, Glückwünsche per E-Mail ohne vorliegenden einer entsprechenden Einwilligung zu versenden.